дубай

Инвестиции в недвижимость за рубежом

16.01.2015

Приобретение недвижимости за рубежом представляет собой значительную выгоду для покупателей и инвесторов, поскольку зарубежная инвестиционная недвижимость не только является способом сохранения средств, но и позволяет владельцу получить источник постоянной прибыли. В условиях нестабильности мировой экономической и политической обстановки и существенных валютных колебаний, для российских покупателей вложение средств в недвижимость за рубежом становится выгодным и эффективным инструментом сохранения и приумножения.

 

Хотите узнать больше об инвестициях в недвижимость Дубая? Скачайте бесплатный гид по выгодным инвестициям.

Инвестиции в недвижимость за рубежом инфографика

Инвестируя в недвижимость, частный инвестор может выбрать одну из следующих моделей получения прибыли в долгосрочном периоде:

  • Модель рантье.  Инвестор приобретает объект недвижимости преимущественно не для собственного использования, а для получения прибыли в долгосрочном периоде за счет сдачи своей собственности в аренду на длительный срок.
  • Спекуляционная модель. Инвестор приобретает объект недвижимости, находящийся на любой стадии застройки, с тем, чтобы по истечении определенного срока перепродать его по цене, превышающей изначальную рыночную стоимость, и получить прибыль в виде разницы этих цен.

Инвестирование в зарубежную недвижимость россиянами

Инвестиции в недвижимость за рубежом – перспективное и динамично развивающееся направление вложения капитала. Среди российских покупателей отмечается отчетливая тенденция повышения осведомленности потребителей о структуре и специфике рынка, вследствие чего клиенты стремятся к всесторонней оценке физических характеристик приобретаемого объекта (расположение, план застройки), его экономических параметров (доходность инвестиций в недвижимость, ликвидность приобретенного объекта), а также более детальной оценке потенциальных рисков.

Одним из наиболее существенных рисков, связанных с покупкой недвижимости любой категории, является риск низкой окупаемости вложения из-за отсутствия роста стоимости приобретенного объекта недвижимости или трудности поиска арендаторов или покупателей. При должной предварительной работе инвестора эти риски могут быть полностью устранены или, по меньшей мере, значительно минимизированы.

В первую очередь для обеспечения защиты от финансовых рисков необходимо на этапе заключения договора купли-продажи тщательно изучить и проверить всю правоустанавливающую документацию по объекту недвижимости. В тех случаях, когда недвижимость приобретается на первичном рынке, необходимо также убедиться в благополучном финансовом состоянии компании-застройщика и изучить портфель реализованных ей проектов.

Во-вторых, при выборе объекта инвестиционной недвижимости необходимо не только опираться на ценовую доступность предлагаемых вариантов, но и учитывать все качественные характеристики объекта (расположение в востребованных районах, хорошая транспортная доступность), и на основе этого делать вывод о его конкурентоспособности. Эти меры позволять корректно оценить ликвидность предлагаемого объекта и потенциал его дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.

С течением времени стал отчетливо заметен тренд изменения характера инвестиций в зарубежную недвижимость. Так, россияне все чаще рассматривают недвижимость за рубежом не только как возможность приобрести недвижимость для проживания, ведения бизнеса или отдыха, но и как прибыльное вложение средств. В качестве примера можно рассмотреть динамику отношения инвесторов к вложению капитала в зарубежную недвижимость по результатам исследований потребительских предпочтений. Как показывают данные исследования портала Tranio.Ru, проведенного в 2012 году, респонденты, оценивающие значимость различных факторов для покупателей зарубежной недвижимости, ставили  инвестиционную привлекательность на третье место. В аналогичном исследовании 2014 инвестиционная привлекательность заняла уже второе место, уступив только возможности использовать приобретенный объект в целях  отдыха за рубежом. При этом стоит отметить, что для многих инвесторов принципиальную значимость имеет не столько прибыльность совершенного вложения, сколько возможность сохранения ценности затраченных на недвижимость средств.

Как сообщают ведущие аналитики отрасли, несмотря на то, что число россиян, вкладывающих средства в недвижимость за рубежом, устойчиво растет в последние годы, и в ряде стран русскоязычные инвесторы играют ведущую роль в формировании и функционировании рынка недвижимости, в секторе коммерческой недвижимости, представленной торговыми площадями, офисными зданиями и производственными помещениями, их доля остается невысокой.

Инвестиции в гостиничный сектор за рубежом

cen1Как правило, российские инвесторы приобретают жилую недвижимость, поскольку она традиционно известна как объект инвестиций, способный приносить прибыль от сдачи в аренду или последующей выгодной перепродажи. Вместе с тем, особую популярность набирает приобретение недвижимости в отелях, в частности, вложение средств в покупку гостиничных номеров и апартаментов отельного типа.

Такой тип инвестиций дает инвесторам возможность получать стабильный пассивный доход, не прикладывая при этом усилий к материально-техническому обеспечению и обслуживанию недвижимости, а также к поиску арендаторов. Этой работой занимается управляющая организация, как правило, имеющая солидный опыт в организации бесперебойной и безупречной работы отеля, что гарантирует инвестору получение значительной прибыли за счет высоких уровней заселяемости номеров.

Выбор страны для покупки недвижимости

Особый вопрос, которому необходимо уделить отдельное внимание при принятии решения об инвестировании, относится к выбору страны, в которой будет приобретена недвижимость. Выбор страны для вложения средств в первую очередь определяется стратегией инвестирования и целью, которую преследует инвестор.

Так, при принятии решения об инвестировании в недвижимость с целью сохранения капитала необходимо отдать предпочтение странам с устоявшимся рынком недвижимости, на котором отмечается медленный, но стабильный рост цен на объекты и действует лояльное законодательство по отношению к нерезидентам государства.

В свою очередь, в том случае, когда инвестиции в недвижимость за рубежом осуществляются преимущественно с целью получения дохода, более целесообразно отдать предпочтение странам с еще не окончательно сформировавшимся рынком недвижимости, поскольку развивающиеся рынки характеризуются высоким темпом роста стоимости недвижимости.

Это означает, что целесообразно классифицировать зарубежные рынки недвижимости, представляющие условия для выгодных инвестиций в недвижимость, следующим образом.

Развитые рынки недвижимости – Великобритания, Германия, США, Франция

сшаРынки этих стран, в наибольшей степени известные рядовому потребителю и традиционно воспринимаются ими как первый приоритет инвестирования вследствие своей полной сформированности, благоприятного законодательства, лояльного к нерезидентам, и низкого уровня риска. По данным CBRE, к третьему кварталу 2014 капиталовложения в европейскую коммерческую недвижимость выросли на 27 % в годовом исчислении. Как сообщают аналитики Colliers, 56 % инвесторов полагают, что в следующем году в Западной Европе вырастут объемы вложений. Вместе с тем, нельзя не отметить, что страны этой категории периодически сталкиваются с определенными экономическими потрясениями, потенциально способными оказать некоторую угрозу прибыльности совершенного вложения. Кроме того, на этих рынках существуют достаточно высокие входные барьеры – преимущественно высокая стоимость объектов инвестиционной недвижимости ограничивает выход на рынок частных инвесторов, располагающих небольшой суммой денежных средств.

Развивающиеся рынки Южной Европы: Кипр, Греция, Испания

греция

Инвестиции в недвижимость этой группы стран достаточно популярны у инвесторов, располагающих небольшой суммой доступных для вложения средств – стоимость предлагаемых на этих рынках объектов традиционно находится на сравнительно низком уровне. Так, на рынке Кипра в 2014 году отмечался спад цен на жилье в размере 9,2% в годовом исчислении, повлекший за собой значительное снижение уровня продаж. В Греции стоимость жилой недвижимости, начиная с 2009 года, ежегодно снижается на 7-10% — в 2014 году спад в годовом исчислении составил 7,7%.В Испании же снижение уровня стоимости жилой недвижимости в годовом исчислении составило 2,7%. Вместе с тем, неоднозначная экономическая ситуация на этих рынках и наличие специфических местных особенностей, обусловленных культурными и историческими факторами, определяют достаточно высокий уровень риска вложений средств в недвижимость этих стран.

Рынки Восточной Европы: Чехия, Болгария, Черногория

чехия

Рынки этих стран пользуются особой популярностью у российских и украинских инвесторов в силу наличия большого числа общих социокультурных особенностей и сходства менталитета. Вместе с тем, для недвижимости этих стран характерна низкая стоимость, во многом обусловленная соответствующим качеством застройки объектов на первичном рынке и степенью сохранности недвижимости вторичного рынка. Как отмечают застройщики, осуществляющие свою деятельность на рынке  Болгарии, колебания валютных курсов уже оказывают значительное влияние на динамику рынка – с января по октябрь 2013 года иностранные инвесторы вложили в болгарскую недвижимость €129,4 млн., а за этот же период 2014 года – только €106 млн. Аналогичная ситуация наблюдается и в Черногории – рынок государства в значительной степени зависит от покупательского поведения россиян, и на конец 2014 года на рынке уже было зафиксировано снижение спроса на объекты среднего ценового сегмента. В свою очередь, на рынке недвижимости Чехии прогнозируется рост цен на недвижимость в новостройках – в высокой вероятности повышения цен в 2015 году уверены 52% местных застройщиков, а в 2016 году – 64%.

Рынок Ближнего Востока

Несмотря на то, что это направление вложения капитала начало развиваться сравнительно недавно, его популярность стремительно растет. При этом одним из наиболее перспективных рынков считается рынок недвижимости объединенных Арабских Эмиратов, растущий благодаря массовому притоку туристов и бизнесменов в регион, и, как следствие, устойчиво повышающемуся спросу на жилую и, в особенности, гостиничную недвижимость.  Рынок недвижимости эмирата Дубая показывает наиболее значительный рост – имея международно признаваемый статус «безопасной гавани» для инвесторов благодаря прозрачности деятельности застройщиков,  льготным условиям налогообложения и многочисленным правительственным инициативам по защите интересов инвесторов, Дубай в 2013 г. был назван лучшим городом для инвестиций в отели по данным исследования компании Ernst & Young, поскольку в этот период в эмирате были зафиксированы наивысшие уровни заселяемости отелей и среднесуточной стоимости номера во всем ближневосточном регионе.

Узнайте больше о выгодных инвестициях в Дубай!

Подпишитесь на уникальный гид по недвижимости

Скачать бесплатно
Также вам может быть интересно: