финансы

Как инвестировать в недвижимость: 7 золотых правил успешного инвестора

18.05.2015

Вопрос о том, как инвестировать в недвижимость с максимальной эффективностью, является чрезвычайно актуальным не только для начинающих частных инвесторов, но и для опытных игроков рынка. Независимо от того, осуществляются ли инвестиции в зарубежную недвижимость или в объекты локального рынка, существует ряд универсальных правил, позволяющих значительно повысить шансы инвестора на успех.

 

Хотите узнать больше об инвестициях в недвижимость Дубая? Скачайте бесплатный гид по выгодным инвестициям.

Как инвестировать в недвижимость 7 правил успешного инвестора - инфографика

7 золотых правил, как инвестировать в недвижимость:

1) Оценка финансовой составляющей

Одной из важнейших задач при принятии решении о вложении капитала в недвижимость является определение источников финансирования и построение инвестиционной стратегии сообразно с объемом и структурой располагаемого капитала.

Помимо этого, существует ряд финансовых показателей, обязательных для установления инвестором на определенный срок и подлежащих ежегодному пересмотру. Они включают в себя:

  • совокупную доходность,
  • повышение стоимости капитала
  • потоки поступления доходов,
  • чистый финансовый результат
  • итоговую стоимость продажи актива.

Установление и мониторинг этих показателей позволяют оценить степень успешности инвестиций.
При формировании перечня значимых финансовых показателей также не стоит забывать об альтернативных издержках, а также затратах, связанных с владением и управлением объектом недвижимости: уплате налогов, оплате коммунальных услуг, расходах на материально-техническое обслуживание, стоимости услуг профессиональной управляющей компании и потенциальных убытках, возникающих в результате простоя недвижимости.

2) Постановка цели и определение инвестиционной стратегии

постановка цели

Инвестору необходимо не только овладеть исчерпывающей информацией о рынке, но и определить желаемую долю объектов недвижимости в инвестиционном портфеле относительно прочих типов активов – акций, облигаций, золота и пр. Кроме того, особую значимость имеет постановка целей инвестирования – инвестору необходимо определиться, намерен ли он ориентировать свою стратегию инвестирования на получение прибыли в краткосрочном периоде за счет повышения стоимости капитала и перепродажи объекта, или в долгосрочном – за счет сдачи объекта в аренду.

3) Выбор объекта недвижимости

выбор объекта

От стратегии инвестирования во многом зависит выбор типа инвестиционной недвижимости и подбор объекта, обладающего необходимыми характеристиками. Так, необходимо оценить инвестиционную недвижимость не только с позиции ее инженерно-технического решения, планировки, качества застройки и наличия дополнительных объектов благоустройства, но и с точки зрения ликвидности объекта и потенциального объема спроса на него.

Какой бы тип объекта инвестор ни счел для себя оптимальным, будь то жилая, коммерческая, торговая, промышленная или гостиничная недвижимость, ее местоположение играет одну из ключевых ролей в формировании доходности инвестиционного проекта. Инвестиции в застраиваемый район с большой степенью вероятности смогут принести инвестору прибыль в долгосрочном периоде, тогда как для получения быстрого дохода стоит рассмотреть перспективы вложения капитала в уже сформировавшийся район с развитой инфраструктурой. При любом из этих сценариев необходимо оценивать не только текущее состояние района, но и перспективы его развития в среднесрочном и долгосрочном периоде. В число наиболее значимых параметров входят:

  • Темпы прироста населения района
  • Степень развитости его транспортной и социально-бытовой инфраструктуры
  • Планы дальнейших строительных и реновационных работ
  • Динамика стоимости недвижимости
  • А также портрет типичного арендатора и покупателя недвижимости в этом районе

4) Выбор агента

выбор агента

В процессе вложения капитала в покупку объектов недвижимости любой инвестор неизбежно столкнется с необходимостью получения квалифицированных консалтинговых услуг и юридического сопровождения сделки, особенно при инвестировании в недвижимость за рубежом. Этим обусловлена необходимость работы с агентом по недвижимости, ответственным за корректную оценку объекта, минимизацию уровня рисков и расходов при его покупке, обеспечение безопасности заключения сделки, ведение и оформление всей сопутствующей документации, а также сопровождение клиента после закрытия сделки. Особое внимание при выборе агента стоит уделить изучению опыта его деятельности на рынке, комплексности предлагаемых услуг, полноте договорной базы, а также членству в каких-либо профессиональных организациях.

5) Изучение продавца недвижимости (застройщика или владельца)

изучение продавца

Приобретая объект первичного рынка недвижимости, необходимо внимательно отнестись к проверке информации не только о самом проекте, но и о застройщике. В первую очередь стоит ознакомиться с проектной декларацией и разрешением на строительство объекта, информацией о форме сделки, аккредитацией застройщика и проекта в кредитных учреждениях, а также собрать сведения о прочих ранее реализованных и реализуемых в настоящий момент проектах и изучить опыт и историю функционирования застройщика на локальном рынке (в том числе в кризисный период 2008-2009 гг.).

Инвестируя в объект вторичного рынка, также необходимо углубленно работать с информацией о продавце. Если продавец – юридическое лицо, стоит ознакомиться с учредительными и регистрационными документами, подтверждающими его правоспособность. Помимо этого, необходимо убедиться, что данное юридическое лицо не ликвидировано, не находится в стадии реорганизации и не является банкротом. Если же продавец – физическое лицо, его правоспособность и дееспособность также должны быть тщательно проверены, наряду с правоустанавливающими документами на объект недвижимости, правовым статусом объекта, а также предыдущей историей сделок и регистрационных действий с ним.

6) Инспекция объекта

инспекция

Инспекция является неотъемлемым элементом процесса принятия решения о вложении средств в тот или иной объект, позволяющим минимизировать риск инвестиций в недвижимость. Несмотря на то, что в мировой практике рекомендуется прибегать к услугам профессионала при оценке качества недвижимости и выявления дефектов, следует помнить, что многие аспекты состояния объекта недвижимости легко можно оценить и самостоятельно, при визуальном осмотре помещения. В их число входят состояние водопровода и канализации, герметичность окон и дверей, исправность электрической сети, а также корректное функционирование систем кондиционирования и отопления.

7) Управление приобретенным объектом

управление

Управление приобретенным объектом инвестиционной недвижимости является обязательным условием максимизации эффективности инвестиций в недвижимость. Управление должно осуществляться таким образом, чтобы объект был готов к незамедлительной продаже или сдаче в аренду. Это означает, что должен вестись постоянный документооборот и учет контрактов, договоров, финансовых отчетов, уставных, управленческих и прочих документов, что позволяет повысить привлекательность объекта для потенциальных покупателей. Помимо этого, необходима выработка продуманной управленческой стратегии, затрагивающей ценообразование, маркетинг, ресурсообеспеченность, управление отношениями с клиентами, управление отношениями с арендаторами, управление затратами, контроль технического обслуживания и учет финансовых операций.

Узнайте больше о выгодных инвестициях в Дубай!

Подпишитесь на уникальный гид по недвижимости

Скачать бесплатно
Также вам может быть интересно: