как правильно инвестировать в недвижимость

Как правильно инвестировать в недвижимость за рубежом

22.09.2015

В последние годы недвижимость за рубежом становится все более популярным инвестиционным активом. Материальный характер этого актива и его способность сохранять свою ценность даже в периоды обострения глобальной политической и экономической нестабильности позволяют инвестору надежно сохранить стоимость капитала, вложенного в покупку, и получить дополнительный источник стабильной пассивной прибыли за счет последующей перепродажи объекта или его сдачи в аренду.

 

Хотите узнать больше об инвестициях в недвижимость Дубая? Скачайте бесплатный гид по выгодным инвестициям.

 

Согласно данным официальной статистики, во втором квартале 2015 года граждане России потратили на покупку недвижимости за рубежом $229 млн. Привлекательность инвестиций в недвижимость за рубежом для россиян обусловлена непредсказуемой динамикой валютных курсов и колебаниями мировой экономики. Желая снизить зависимость своего дохода от этих тенденций, инвесторы рассматривают недвижимость как привлекательный актив, идеально подходящий для диверсификации инвестиционного портфеля.

Вместе с тем необходимо помнить, что залогом эффективности инвестиций в недвижимость, особенно на мало знакомых инвестору зарубежных рынках, является тщательное предварительное планирование.

Как правильно инвестировать в недвижимость за рубежом: подготовительный этап

подготовительный этап

При инвестировании в недвижимость зарубежных рынков необходимо учитывать целый ряд разнонаправленных факторов. Так, оценка региона, на территории которого планируется вложение, должна, в первую очередь, включать в себя анализ стабильности и зрелости региональной экономики, а также затрагивать изучение политической обстановки, местного законодательства и нормативно-правовой базы, регламентирующей операции на рынке недвижимости при участии иностранных граждан, системы налогообложения и дополнительных расходов, взимаемых при юридическом оформлении сделки, а именно государственных пошлин и комиссионных сборов.

состояние региональной экономики

Немаловажно уделить пристальное внимание и выбору застройщика. Несмотря на то, что мировой финансовый кризис оказал санирующее влияние на рынок недвижимости, позволив остаться и закрепиться на нем только самым сильным игрокам, изучение предыдущей истории и проектов конкретного застройщика по-прежнему остается залогом безопасного и выгодного вложения денег. В частности, знакомство с ранее реализованными проектами дает инвестору представление о том, какой уровень качества можно ожидать от данного девелопера, а также позволяет узнать, типично ли для него изменение сроков строительства или сдача в эксплуатацию объекта, характеристики которого отличаются от заявленных ранее. Эти вопросы приобретают особое значение при инвестировании в недвижимость, находящуюся на момент покупки на стадии строительства.

предыдущая история функционирования

Инвестору рекомендуется начать поиски подходящего объекта как можно раньше, поскольку это даст ему необходимое время для тщательной оценки всех экономических, инженерно-технических и материальных характеристик каждого объекта и принять взвешенное обдуманное решение.

Так, в число важнейших параметров объекта, подлежащих оценке, входят его месторасположение, качество застройки и наличие дополнительных объектов инфраструктуры. Как правило, повышенным спросом со стороны арендаторов и покупателей, за счет действий которых в конечном итоге и формируется прибыль инвестора, пользуются объекты, характеризующиеся высоким качеством исполнения и расположенные в непосредственной близости от ключевых транспортных сетей и торговых и развлекательных учреждений.

месторасположение

Стоит помнить, что после завершения строительства и передачи здания в эксплуатацию собственник недвижимости имеет право проинспектировать сданный объект и уведомить застройщика о выявленных нарушениях или расхождениях между фактическим и заявленным качеством. Рекомендуется при этом привлекать специалистов, способных профессионально оценить нарушения, иногда не очевидные профессионалу и остающиеся поэтому незамеченными.

Кроме того, крайне значимым для инвестора является сбор информации об управляющей компании, занимающейся всеми операциями, связанными с обеспечением эффективного функционирования приобретенного объекта. Данный пункт особенно важен для покупателей недвижимости коммерческого назначения, в частности, гостиничной недвижимости.

Рекомендуется также не откладывать процесс планирования на слишком длительный срок – инвестору перед принятием решения о вложении средств в инвестиционную недвижимость необходимо изучить текущую и прогнозируемую рыночную ситуацию, факторы, которые могут повлиять на объем получаемой прибыли, динамику уровня инфляции, действующие в отрасли регуляторные нормативы и многое другое. В зависимости от размера и состава инвестиционного портфеля рекомендуется разрабатывать по меньшей мере пятилетний стратегический план, в котором были бы прописана последовательность и сущность операций по управлению приобретенной недвижимостью, в том числе ценовая и маркетинговая политика, а также особенности взаимодействия с арендаторами объекта.

Как правильно инвестировать в недвижимость за рубежом: оценка финансовой составляющей

ипотечное кредитование

Покупка недвижимости за рубежом – одно из важнейших решений при расширении инвестиционного портфеля, поскольку приобретение этого актива требует существенных финансовых вложений. Соответственно, планирование будущих расходов является крайне значимым этапом разработки стратегии инвестирования.

Инвестору необходимо, в первую очередь, рассчитать, какой объем капитала он готов затратить на приобретение инвестиционного актива, а также оценить исходя из своих финансовых возможностей, какие условия ипотечного кредитования могут быть предложены ему при необходимости. В общем случае принято считать, что при взятии ипотечного кредита инвестору необходимо иметь дополнительные сбережения, достаточные для покрытия всех его расходов на протяжении 4-6 месяцев, для обеспечения себе финансовых гарантия на случай непредвиденных обстоятельств.

В свою очередь, оценка объема капитала, который инвестор может потратить на приобретение недвижимости, зависит от таких факторов, как уровень дохода, наличие дополнительных источников прибыли и объем сбережений. Не стоит забывать о том, что помимо суммы, требуемой на оплату покупки или первого ипотечного взноса, инвестор неизбежно несет такие расходы, как оплата ремонта и материально-технического обслуживания здания, оплата услуг ЖКХ, оплата покупки мебели и элементов интерьера, и др. В связи с этим инвестору рекомендуется обратиться за профессиональной консультацией к специалистам по кредитованию, способным дать экспертную консультацию и подобрать оптимальный кредитный продукт.

Как правильно инвестировать в недвижимость за рубежом: выбор между объектами завершенного и незавершенного строительства

обьектры незавершенного строительства

Вопрос о том, стоит ли вложить средства в объект вторичного рынка или же в недвижимость, находящуюся пока на стадии строительства, одинаково актуален как для инвесторов, так и для конечных покупателей.

Так, объекты, уже переданные в эксплуатацию, могут характеризоваться более высокой окупаемостью, однако подходят только для инвесторов, располагающих солидным объемом капитала. В то же время недвижимость, находящаяся на момент покупки на стадии строительства, является более финансово привлекательным вариантом для инвесторов, средства которых ограничены.

вторичный рынок

Основным преимуществом недвижимости, находящейся на стадии строительства, является ее низкая стоимость на данном этапе. Поскольку к моменту окончания строительства цена недвижимости возрастает в среднем на 15-20% относительно ее стоимости на этапе котлована, инвестор получает возможность существенно выиграть за счет ценовой разницы при покупке и последующей перепродаже здания. Кроме того, на ранних сроках строительства инвестор может выбирать наиболее привлекательный с его точки зрения объект по его расположению на этаже, планировке, площади и др.

С другой стороны, неоспоримым преимуществом уже переданной в эксплуатации недвижимости является надежность этого актива: инвестор избавлен от рисков изменения сроков строительства или его полной заморозки, а также может лично убедиться в соответствии его фактических инженерно-технических характеристик параметрам, заявленными продавцом. Кроме того, к моменту покупки эта недвижимость уже готова для передачи в аренду, а это означает, что инвестор может начинать получать прибыль за счет этого непосредственно после приобретения объекта.

Узнайте больше о выгодных инвестициях в Дубай!

Подпишитесь на уникальный гид по недвижимости

Скачать бесплатно
Также вам может быть интересно: