вложение в объект незавершенного строительства

Как заработать на инвестициях в недвижимость: стратегия и тактика

15.04.2016

Для вкладчиков со всего мира недвижимость всегда являлась одним из наиболее интересных и перспективных инвестиционных активов. Дело в том, что недвижимость – это осязаемый физический актив, в отличие от ценных бумаг, долей в уставном капитале бизнеса и пр. Это означает, что даже в условиях нестабильности мировых рынков недвижимость остается востребованным активом, имеющим, прежде всего, материальную ценность.

Даже в периоды экономического спада, когда на сырьевых и финансовых рынках наблюдается непредсказуемая и угрожающая динамика, стоимость недвижимости остается практически неизменной. Этим обусловлен рост интереса инвесторов к недвижимости в период экономических кризисов и общего осложнения финансово-экономической обстановки – в таких условиях вкладчики стремятся избавиться от рискованных активов и перевести деньги в более надежные объекты.

Стоит отметить, что инвестор может с полным правом рассматривать недвижимость как многофункциональный актив. Недвижимость способна как сохранять ценность накопленного капитала инвестора от инфляционного обесценения и неблагоприятных экономических факторов, так и приносить собственнику определенный доход – наибольшую прибыль вкладчику приносят объекты, относящиеся не к жилой, а к коммерческой и гостиничной недвижимости.

Как заработать на инвестициях в недвижимость: способы получения прибыли

способы получения прибыли

После приобретения недвижимости инвестор может пойти по одному из следующих путей получения прибыли: либо перепродать приобретенный объект и использовать полученный капитал для нового вложения, либо сдать объект в аренду и получать за счет этого постоянную прибыль в течение длительного периода времени.

Получение прибыли от инвестиционной недвижимости

Отдавая предпочтение незамедлительной перепродаже объекта, стоит учитывать, что сам процесс продажи недвижимости займет определенное время. В среднем срок продажи зависит от целого ряда разнонаправленных факторов, в числе которых – и месторасположение недвижимости, и архитектурное решение объекта, и его инженерно-технические характеристики, и многое другое.

Хотите узнать больше об инвестициях в недвижимость Дубая? Скачайте бесплатный гид по выгодным инвестициям.

В то же время при сдаче недвижимости в аренду пассивный доход инвесторов складывается из регулярно выплачиваемых арендаторами сумм. Поскольку такой вид инвестирования обычно рассчитан на длительный период времени, на инвестора в данном случае играет и общерыночный рост цен, который, по истечении нескольких лет, позволит ему значительно более выгодно перепродать объект.

Как заработать на инвестициях в недвижимость: разработка стратегии

разработка стратегии

Для того, чтобы обеспечить своему вложению коммерческий успех, необходимо, в первую очередь, при планировании инвестиций прогнозировать свои действия и динамику рынка в долгосрочном периоде.

К инвестициям необходимо подходить рационально, осознавая, что любой рынок мира в своем развитии неизбежно проходит циклы роста и спада, и адаптируя свои действия под предполагаемое поведение индустрии. Надлежащее исследование динамики и тенденций интересующего рынка позволит инвестору уберечь себя от принятия спонтанных и зачастую неверных решений при краткосрочном изменении рыночной ситуации. Более того, обширные знания о глубинных механизмах функционирования рынка позволят инвестору понять, под влиянием каких факторов развивается индустрия, и выяснить, какие в связи с этим могут возникнуть угрозы и возможности.

Построение инвестиционной стратегии

Важнейший этап построения инвестиционной стратегии – это продуманная постановка финансовых целей, которые, в том случае, если инвестиция рассчитана на длительный срок, будут пересматриваться ежегодно. При подсчетах и прогнозировании стоит учитывать такие факторы, как общий доход на вложенный капитал, повышение стоимости капитала, скорость и объем притока дохода, стоимость актива при перепродаже и окончательный финансовый результат.

Как и при покупке объектов для собственного использования, при выборе инвестиционной недвижимости необходимо учитывать собственные финансовые возможности и адекватно оценивать возможности привлечения заемных средств. Стоит собрать как можно больше информации об объекте с точки зрения потенциала роста его стоимости в краткосрочном и долгосрочном периодах и сопоставить потенциальную прибыль с понесенными расходами. При этом не стоит забывать и о том, что покупка недвижимости сопряжена не только с расходами на непосредственное приобретение актива, но и с различными сопутствующими затратами: внесение транзакционных взносов при покупке объекта, оплата труда агентов по недвижимости и прочих посредников, стоимость ремонта (при необходимости) и текущего материально-технического обслуживания, оплата услуг управляющей компании и пр.

Как заработать на инвестициях в недвижимость: вложение в объект незавершенного строительства

вложение в объект незавершенного строительства

Инвестиции в объект, который на момент строительства находится только на стадии строительства, пользуются растущей популярностью у вкладчиков со всего мира.

При обдуманном выборе строящегося проекта недвижимости инвестор к моменту завершения строительства может оказаться собственником весьма дорогостоящего объекта – отраслевые эксперты сообщают, что стоимость недвижимости с момента закладки фундамента до момента передачи объекта в эксплуатацию возрастает в среднем на 30-40%.

Безусловно, показатели роста существенно разнятся в зависимости от характеристик самого объекта, его географического расположения, планов по развитию местной инфраструктуры и пр. – все эти факторы необходимо принимать во внимание при прогнозировании доходности вложения. Тем не менее, на любом этапе строительства инвестирование в рынок незавершенного строительства представляется несколько более перспективным, чем приобретение вторичной недвижимости.

Преимущества вложений в строящуюся недвижимость

Основное преимущество покупки недвижимости до ее сдачи в эксплуатацию заключается в том, что инвестор не сталкивается с необходимостью единовременной уплаты всей требуемой суммы – внесение денежных средств возможно на протяжении определенного периода времени.

Стоит отметить, что покупка недвижимости, строительство которой еще не завершено, сопряжена с определенными рисками, однако инвестор способен эффективно их минимизировать за счет детального исследования рынка и обращения за профессиональной консультацией к квалифицированным специалистам.

Как заработать на инвестициях в недвижимость: выбор объектов незавершенного строительства

выбор объектов незавершенного строительства

Как уже было сказано выше, далеко не каждый объект недвижимости, находящийся на стадии строительства, можно считать ликвидным объектом, способным принести собственнику солидную прибыль.

В первую очередь при выборе подобного актива необходимо изучить характеристики района, где располагается объект. Стоит отдавать предпочтение территориям, характеризующимся высокой транспортной доступностью – инвестору нужно убедиться, что объект находится в непосредственной близости от сетей общественного транспорта, позволяющих с комфортом добраться в любую точку города. Необходимо также изучить средний уровень арендной ставки на недвижимость района, а также потенциальный спрос.

Факторы инвестиционной превлекательности района застройки

Особый интерес представляют территории, где в скором времени планируется усовершенствование инфраструктуры: строительство магазинов и развлекательных центров, открытие станций метро и остановок общественного транспорта, создание парков и общественных пространств и пр.

В целом стоит обращать внимание на активность застройки в районе: территории, где ведется активное строительство и работает сразу несколько застройщиков, скорее всего, будут пользоваться у потенциальных покупателей и арендаторов высоким спросом благодаря быстрым темпам развития микрорайона и окончания строительных работ.

Внимательно стоит отнестись и к выбору самого объекта недвижимости. Необходимо удостовериться в добросовестности застройщика и в своевременности выполнения им своих обязательств по ранее реализованным проектам. Разумеется, целесообразно оценить и сроки выполнения данного конкретного проекта, поскольку доходность инвестиции в годовом выражении напрямую зависит от продолжительности временного периода, в течение которого ведется строительство.

Факторы инвестиционной привлекательности проекта недвижимости

Представляется логичным и изучение структуры финансирования проекта – если строительство ведется исключительно за счет средств, получаемых от ранних покупателей помещений в данном здании, высока вероятность изменения сроков передачи объекта в эксплуатацию или приостановления строительных работ.

Общаясь с застройщиком, необходимо детально обсудить гарантии, поручительства и процедуру проведения контроля качества объекта по завершении строительства. Чтобы обеспечить себе юридическую поддержку в случае возникновения расхождений между сторонами, инвестору целесообразно проконсультироваться с юристом относительно содержания договора купли-продажи, а также ознакомиться с новейшим законодательством, регламентирующим защиту прав инвесторов – это особенно актуально для операций на зарубежном рынке недвижимости.

Действия инвестора при покупки объекта незавершенного строительства

До подписания договора стоит ознакомиться с потенциальными издержками, сроками сдачи здания в эксплуатацию, а также условиями оплаты покупки. Отдельное внимание стоит уделить планам застройки данного объекта – видам из окна, парковочным пространствам, детским площадкам и пр. Необходимо также убедиться в привлекательности близлежащей инфраструктуры и в наличии объектов бытового и культурно-развлекательного назначения, близости сетей и остановок общественного транспорта, станций метро и т.д.

Необходимо помнить, что по завершении строительства покупатель имеет право провести инспекцию находящегося в его собственности объекта и сообщить застройщику о выявленных расхождениях с заявленным планом или уровнем качества.

Узнайте больше о выгодных инвестициях в Дубай!

Подпишитесь на уникальный гид по недвижимости

Скачать бесплатно
Также вам может быть интересно: