как россияне относятся к зарубежной коммерческой недвижимости

Какая недвижимость приносит доход: взгляд инвесторов и аналитиков

18.05.2016

Вопрос о том, как наиболее эффективно распорядиться накопленными денежными средствами, становится все более актуальным с каждым днем – колебания национальной экономики и осложнения политико-экономической ситуации в мире существенно затрудняют процесс прогнозирования рентабельности инвестиций и могут негативно сказаться как на финансовом, так и на юридическом результате вложения.

В этих условиях не только наши соотечественники, но и инвесторы со всего мира тяготеют к вложению средств в недвижимость – этот актив стабилен и осязаем, а значит, его ценность в долгосрочном периоде будет сохраняться, а при правильном выборе инвестиционной недвижимости – еще и расти.

Какая недвижимость приносит доход: структура рынка инвестиционных активов

структура рынка инвестиционных активов

С инвестиционной точки зрения все активы, предлагаемые на рынке недвижимости, можно разделить на две основные группы по принципу назначения, а именно на жилую и нежилую недвижимость.

Рынок инвестиционной недвижимости

Так, жилая недвижимость традиционно воспринимается в качестве одного из наиболее стабильных и интуитивно понятных инвестиционных активов – большинство вкладчиков, особенно лиц, ранее не имевших опыта вложения капитала в недвижимость, считает покупку жилой недвижимости наиболее доходным способом размещения средств.

Вкладчики, как правило, отдают предпочтение покупке квартир в строящихся домах, поскольку от момента начала строительства до времени сдачи здания в эксплуатацию стоимость актива, по усредненным оценкам специалистов, возрастает на 25-30%. Дождавшись повышения цены объекта, собственник перепродает приобретенные активы, получая прибыль в виде разницы между ценами покупки и продажи недвижимости. Стоит учитывать, что, в первую очередь, прибыль не является незамедлительной – между покупкой и продажей недвижимости может пройти от полутора до двух лет, а значит, такой актив с большой натяжкой можно отнести к ликвидным (т.е. к активам, которые при необходимости могут быть перепроданы и преобразованы в деньги за короткий промежуток времени). Кроме того, сама по себе прибыль, получаемая по итогам перепродажи актива, может существенно варьироваться – на динамику стоимости недвижимости в каждом отдельно взятом регионе влияет целый комплекс экономических, политических, социальных, культурных, экологических и прочих факторов.

Жилая недвижимость как инвестиционный актив

Еще одним способом получения прибыли от вложения в жилую недвижимость является сдача приобретенного актива в аренду, однако и в этом случае необходимо рассматривать эту инвестицию как долгосрочное вложение. Кроме того, в этом случае собственник жилья сталкивается с необходимостью нести дополнительные расходы на содержание и периодический ремонт объекта, что существенно снижает финансовый результат инвестиции. Иными словами, коммерческий потенциал инвестиций в недвижимость относительно невысок – такое вложение может рассматриваться как достаточно привлекательный вариант сохранения ценности капитала, однако его способность генерировать дополнительный доход во многом ограничена.

Хотите узнать больше об инвестициях в недвижимость Дубая? Скачайте бесплатный гид по выгодным инвестициям.

В этом смысле более интересной альтернативой является приобретение активов нежилого назначения, которые в общем смысле можно охарактеризовать как коммерческую недвижимость, созданную для ведения бизнеса и получения дохода. Офисы, магазины, складские помещения, гостиницы – все эти и другие объекты относятся к сегменту коммерческой недвижимости.

Какая недвижимость приносит доход: рынок коммерческой недвижимости

рынок коммерческой недвижимости

Как уже было сказано выше, жилая недвижимость далеко не всегда может рассматриваться в качестве оптимального варианта для доходных инвестиций в силу невысокой доходности от ее сдачи в аренду и непредсказуемых темпов роста стоимости актива в долгосрочном периоде.

Коммерческая недвижимость же, при надлежащем выборе объекта и корректном подходе к управлению, может приносить собственнику солидный доход на протяжении длительного периода времени.

Категории коммерческой недвижимости

Категоризируя коммерческую недвижимость, в этом сегменте целесообразно выделить шесть отдельных групп:

  • Недвижимость гостиничного сегмента, созданная для обеспечения возможностей временного проживания: отели, хостелы, апарт-отели и пр.;
  • Недвижимость, предназначенная для размещения заведений общественного питания: ресторанов, баров, кафе и пр.;
  • Недвижимость, необходимая для ведения розничной торговли: торговые центры, магазины, отдельные торговые площади и пр.;
  • Офисные здания и помещения;
  • Недвижимость индустриальной категории: складские, промышленные, производственные и прочие помещения;
  • Объекты социального значения, необходимые для обеспечения полноценной жизнедеятельности населения: медицинские учреждения, аэропорты, вокзалы и пр.

Основным отличием коммерческой недвижимости от объектов жилого назначения является ее способность приносить постоянный стабильный доход, который можно существенно повысить за счет профессионального управления.

Коммерческая недвижимость как инвестиционный актив

Как показывают данные исследования международной консалтинговой компании CBRE, в годовом исчислении рост объема инвестиций в офисные и складские помещения, а также в объекты гостиничной недвижимости на территории России в 2016 году может достичь уровня в 30% в рублевом эквиваленте. Иными словами, наши соотечественники осознают рост перспективности вложений в этот сегмент недвижимости и рассчитывают на извлечение существенной прибыли из подобных инвестиций.

Вместе с тем стоит учитывать, что актуальность уже упомянутого выше профессионального управления инвестиционной коммерческой недвижимостью по-прежнему остается высокой – это связано с тем, что многие инвесторы не имеют необходимого опыта либо физической возможности осуществлять оперативное и продуманное управление активом, в связи с чем у них возникает потребность в найме высококвалифицированных специалистов, которые бы могли взять на себя эти обязательства. Учитывая, что рынок компаний, профессионально занимающихся управлением инвестиционными активами, особенно гостиничной недвижимостью, в наибольшей степени развит на зарубежных рынках, при выборе направления для инвестирования целесообразно рассмотреть и варианты инвестиций в иностранную коммерческую недвижимость.

Какая недвижимость приносит доход: как россияне относятся к зарубежной коммерческой недвижимости

как россияне относятся к зарубежной коммерческой недвижимости

Интерес россиян к недвижимости за рубежом обусловлен не только возможностями делегировать управленческие полномочия профессионалам, находящимся в этом бизнесе на протяжении длительного времени, но и соображениями безопасности: текущая социально-экономическая обстановка в стране осложняет прогнозирование доходности вложений, в связи с чем инвесторы нередко отдают предпочтение более стабильным рынкам.

Факторы оценки инвестиционной привлекательности рынка зарубежной недвижимости

Оценивая, стоит ли вложить деньги в зарубежную недвижимость,  дальновидные инвесторы рассматривают выбранный рынок с точки зрения его перспектив. В число факторов, подлежащих наиболее тщательной оценке, как правило, входят:

  • Экономическая обстановка. Для инвестора крайне важно, чтобы выбранный регион отличался высокими темпами экономического роста и имел все необходимые предпосылки для дальнейшего устойчивого развития даже в кризисные периоды.
  • Политическая ситуация. Вовлеченность региона в вооруженные конфликты и нестабильность действующего режима существенно снижает рентабельность вложений в находящиеся здесь объекты недвижимости и, более того, может вызвать сложности с юридическим оформлением и узакониванием сделки.
  • Налоговый режим. Отсутствие налогов на недвижимость, на доход и на прирост капитала благотворно сказывается на совокупном объеме прибыли инвестора и существенно повышает рентабельность вложения.
  • Географическое положение. Исследования показывают, что инвесторы наиболее охотно вкладывают капитал в недвижимость рынков, удаленных от их основного места проживания, на расстояние, которое можно преодолеть за 4 часа полета или быстрее.
  • Качество жизни населения. Степень развития транспортной и социально-бытовой инфраструктуры, средний уровень дохода, климат – все эти и многие другие факторы напрямую влияют на удовлетворенность жителей их местом проживания, а следовательно, определяют спрос на недвижимость, необходимую для постоянного и временного проживания, а также для ведения коммерческой деятельности.

Говоря о тенденциях, наблюдаемых в среде российских инвесторов, приобретающих недвижимость за рубежом, специалисты ведущих аналитических агентств, в том числе, эксперты международной консалтинговой компании Knight Frank, говорят о том, что уже с 2015 года заметно снижение спроса на активы, пригодные только для личного использования – объем вложений в подобные активы за минувший год сократились практически вдвое. Россияне становятся все более склонны рассматривать недвижимость за границей как инвестицию, а не маркер социального статуса, в результате за прошедший год объем покупок иностранной коммерческой недвижимости возрос на 20%.

Поведение российских инвесторов на зарубежных рынках недвижимости

На фоне ослабления курса национальной валюты наши соотечественники подходят к покупке зарубежной недвижимости более ответственно – покупатели оценивают вложение с рациональной, а не с эмоциональной точки зрения, и в первую очередь обращают внимание на ликвидность и инвестиционный потенциал объектов, а не на их соответствие личным предпочтениям.

Так, аналитики Knight Frank ранее сообщали, что более 60% всех запросов, поступавших в компанию на протяжении 2015 года, носили инвестиционный характер. При этом спрос преимущественно был направлен на недвижимость, способную сохранить и приумножить вложенный капитал: торговые помещения, гостиничные апартаменты, офисы и пр. Сообщается, что активность состоятельных российских инвесторов, направленная на покупку доходной зарубежной недвижимости, остается высокой и в начале 2016 года.

О росте доверия российских инвесторов к коммерческой недвижимости за рубежом сообщают и уполномоченные представители портала по продаже иностранной недвижимости Tranio. По их сведениям, в 2015 году количество покупателей, вложивших средства в приобретение коммерческой недвижимости за рубежом, возросло на 30%, тогда как количество покупателей жилой недвижимости сократилось вдвое.

Появление аналогичных тенденций отмечают и специалисты московского агентства элитной недвижимости Kalinka Group. Собранная ими статистика показывает, что в настоящий момент наши соотечественники стремятся к перераспределению инвестиционных портфелей и к приобретению коммерческой недвижимости в странах со стабильной экономикой вместо покупки вилл и элитных квартир на курортах.

Эксперты полагают, что тенденция к подобной диверсификации активов сохранится и в дальнейшем – предпочтение будет отдано выгодной недвижимости за рубежом, приносящей доход, а не активам, владение которыми сопряжено с возникновением дополнительных расходов на уплату налогов и материально-техническое обслуживание объекта. В связи с этим особой популярностью будут пользоваться гостиничные апартаменты и номера в отелях с высоким уровнем заселяемости для сдачи в аренду, а также офисные и торговые помещения в популярных направлениях для ведения коммерческой деятельности.

Узнайте больше о выгодных инвестициях в Дубай!

Подпишитесь на уникальный гид по недвижимости

Скачать бесплатно
Также вам может быть интересно: