Риск инвестиций в недвижимость

Риск инвестиций в недвижимость: памятка для инвестора

26.02.2015

Инвестирование в недвижимость является одним из наиболее распространенных способов сохранения и накопления капитала во всем мире. Вложение средств в недвижимость позволяет инвестору получить прибыль четырьмя основными способами:

  • За счет сдачи объекта недвижимости в аренду;
  • Вследствие общего увеличения цен недвижимости;
  • От эксплуатации объекта (при условии, что он относится к коммерческой или гостиничной недвижимости);
  • При удачной перепродаже объекта.

Недвижимость по праву считается одним из наиболее оптимальных объектов для инвестирования с точки зрения надежности вложений. Вложение средств в недвижимость позволяет инвестору обезопасить себя от обесценивания национальной валюты, риска прекращения работы финансовых учреждений, а также несоответствия банковской ставки текущему уровню инфляции.

 

Хотите узнать больше об инвестициях в недвижимость Дубая? Скачайте бесплатный гид по выгодным инвестициям.

 

Вкладывая средства, инвесторы стремятся совершить максимально выгодные инвестиции в недвижимость при одновременной минимизации рисков, при этом анализируя объем необходимых финансовых вложений, прогнозируемую величину дохода, а также возможные риски.

Риск инвестиций в недвижимость инфографика

Источники рисков при инвестировании в недвижимость

Риски, традиционно ассоциируемые с инвестициями в недвижимость, обусловлены отличительными особенностями недвижимости как инвестиционного объекта. В число этих особенностей могут входить:

  • Существенные временные и финансовые затраты на заключение сделок;
  • Необходимость управления приобретенным объектом;
  • Расхождение между фактической доходностью инвестиционного объекта и ожидаемой прибылью;
  • Превышение фактических расходов над прогнозируемыми;
  • Физический износ или повреждения объекта недвижимости.

Таким образом, можно выделить ряд источников риска инвестиций в недвижимость:

  1. Тип недвижимости. Принадлежность объекта недвижимости к определенному типу (жилая, гостиничная, офисная, торговая) определяет уровень спроса, существующего на рынке при имеющемся уровне предложения. В том случае, когда объем предложения конкретного типа недвижимости превышает существующий уровень спроса, окупаемость инвестиций в этот тип недвижимости подвергается определенному риску в связи с понижением уровня заселяемости здания относительно прогнозируемой.
  2. Местоположение объекта. Расположение объекта на территории с недостаточно развитой инфраструктурой, неудобной транспортной развязкой и незначительными перспективами социально-экономического развития района застройки значительно повышает риск низкой эффективности инвестирования в данный объект недвижимости. В свою очередь, положительная репутация района, перспективы его дальнейшего благоустройства и расположение наиболее значимых инфраструктурных объектов в шаговой доступности практически избавляет инвестора от этого типа риска.
  3. Подверженность объекта недвижимости физическому старению и износу. Эти факторы не только снижают доходность инвестиции, но и влекут за собой дополнительные финансовые затраты на модернизацию и ремонт зданий и помещений. При этом стоит учитывать, что в значительной степени физический износ определяется технологическим устареванием здания, а именно несоответствием лифтов, систем климат-контроля, систем безопасности и прочих функциональных элементов здания современным требованиям.
  4. Изменение законодательного регулирования операций с недвижимостью и изменение системы налогообложения. Как правило, эти изменения влекут за собой дополнительные расходы инвестора, тем самым, снижая его итоговую прибыль.

Инвестор может осуществлять свою деятельность на первичном рынке недвижимости, работая с только что переданными в эксплуатацию или еще не завершенными объектами, и на вторичном рынке. Это объясняется тем, что доходность инвестиций в недвижимость на этапе строительства относительно выше за счет повышения цены объекта после его передачи в эксплуатацию. Вместе с тем, в тех случаях, когда средства инвестора вкладываются в строящуюся недвижимость, инвестирование сопряжено с дополнительными рисками, в число которых входят, в частности, заморозка строительства или изменение сроков передачи объекта в эксплуатацию.

Оценка рисков при инвестировании в недвижимости

Каждый из перечисленных источников риска напрямую влияет на уровень дохода инвестора. Вместе с тем грамотное управление рисками может нивелировать расхождения между ожидаемой и фактической прибылью. Для этого необходимо, в первую очередь, идентифицировать возможные риски, выявить способы их снижения, а также определить уровень затрат, связанных с минимизацией рисков. В число факторов первостепенной значимости, которые необходимо подвергать анализу на этапе принятия решения о выборе объекта инвестиционной недвижимости, входят:

Общие рыночные тенденции: темпы инфляции, существующий уровень спроса и предложения, стадия жизненного цикла, на которой находится рынок, уровень деловой активности и т.д.

Рынок объектов инвестиционной недвижимости: характер спроса на недвижимость определенного типа, степень подверженности сезонным ценовым колебаниям, особенности  взаимодействия с посредниками, необходимые процедуры юридического оформления сделки и т.п.

Характеристики отдельно взятого объекта недвижимости: тип объекта, год постройки, опыт деятельности и репутация застройщиков, инфраструктурные объекты, транспортная развязка и пр.

Инвестирование в рынок недвижимости Дубая

Рынок недвижимости ДубаяОдним из популярнейших направлений для вложения средств в недвижимость для инвесторов со всего мира является Дубай. Ряд характеристик эмирата определяет высокую популярность инвестиций в рынок недвижимости Дубая, в том числе:

  • Действующий в эмирате льготный налоговый режим – отсутствие НДС, ежегодного налога на недвижимость, а также подоходного налога.
  • Статус одной из наиболее быстро растущих экономик в мире – по данным Brookings Institution, в 2014 году Дубай стал пятым городом в мире по темпам роста экономики благодаря тому, что рост туристической и торговой отраслей эмирата оказал положительное влияние на уровень занятости и рост ВВП на душу населения.
  • Право на приобретение иностранными гражданами недвижимости в Дубае в частную собственность.
  • Наличие в Дубае корректно отрегулированной, современной и конфиденциальной банковской системы.
  • Высокое качество недвижимости и работа над уникальными проектами с привлечением ведущих мировых экспертов в области строительства, архитектуры и дизайна.
  • Государственная поддержка функционирования и развития сектора недвижимости.
  • Высокий уровень жизни в эмирате и его стратегически выгодное расположение, обеспечивающее Дубаю статус одного из ключевых мировых центров торговли, бизнеса и туризма.
  • Наличие в эмирате высокоразвитой социальной, туристической, финансовой и деловой инфраструктуры.
  • Безопасность и стабильность эмирата как с точки зрения высокого уровня жизни, так и с точки зрения надежности финансовых вложений в объекты инвестиционной недвижимости.

Надежность инвестиций в недвижимость Дубая и минимизация возникающих в этой связи рисков обеспечивается, в первую очередь, за счет правительственных мер, ориентированных на стабилизацию рынка и обеспечения повышенной безопасности инвестиционных вложений.

Так, одними из наиболее удачных недавних правительственных инициатив можно считать введенные Центральным Банком ОАЭ новые требования для банков при выдаче ипотечных кредитов, а также увеличение регистрационной пошлины при оформлении сделок с недвижимостью до 4%, предложенное органом по регулированию сектора недвижимости Дубая RERA. действие этих регуляторов привело к снижению темпов роста цен недвижимости и арендных ставок на нее, в результате чего значительно снизился риск перегрева рынка в результате неоправданного завышения реализационной и арендной стоимости недвижимости.

Меры правительства Дубая по снижению инвестиционных рисков

Рынок недвижимости ДубаяКак показывают данные юридической компании Hadef and Partners, жители Дубая весьма положительно относятся к существующим законам и нормативным актам, регулирующим рынок недвижимости в эмирате. Все время повышая свою осведомленность о динамике, состоянии и принципах функционирования рынка, жители Дубая, как показывают данные исследования, особенно благосклонно настроены по отношению к законам, регулирующим строительство и продажу объектов, находящихся на стадии застройки, поскольку подобные нормативные акты в максимальной степени защищают права покупателей и инвесторов.

На сегодняшний день правительством Дубая регулярно разрабатываются инициативы, направленные на сведение к нулю риска инвестиций в недвижимость эмирата. Так, в ноябре 2014 г. появились сообщения о рассмотрении нового законопроекта, защищающего права местных и зарубежных инвесторов с высокой степенью эффективности. Новый закон в случае одобрения высшими инстанциями обяжет застройщиков, намеренно вводящих инвестора в заблуждение или не выполнивших строительством и передачу объекта в эксплуатацию в оговоренные сроки, полностью возмещать инвестору вложенные им средства. Помимо этого, инвестор сможет претендовать на возмещение денежных средств в случаях, когда спецификация объекта изменяется застройщиком уже в ходе строительства без предварительного согласования. Инвесторы также получат законное основание требовать компенсации в случае нарушения любых гарантийных обязательств и положений договора купли-продажи, заключенного с продавцом или брокером, и в случае сообщения застройщиком или брокером заведомо ложных сведений.

Помимо законодательных гарантий, минимизирующих юридический и финансовый риск инвестиций в недвижимость Дубая, эмират предлагает инвесторам возможности для устранения риска некомпетентного управления приобретенным объектов недвижимости. Так, при осуществлении инвестиций в отели инвестору предлагается передать всю процедуру управления недвижимостью специализированным компаниям. Таким образом, инвестор практически не участвует в содержании и материально-техническом обслуживании объекта, получая, вместе с тем, полноценную прибыль от владения данным объектом.

Выбор инвесторами объектов гостиничной недвижимости для вложения своих средств в значительной степени защищает их практически от всех перечисленных рисков. Купив номер в отеле (подробнее об этом способе инвестирования в недвижимость Дубая читайте здесь), покупатель не только защищает себя от финансовых, юридических и управленческих рисков, но и получает гарантию высокой прибыльности  своих вложений – рынок  гостиничной недвижимости находится на подъеме и в долгосрочной перспективе будет пользоваться высоким спросом со стороны всех приезжих в эмират. Согласно официальной статистике STR Global, в ноябре 2014 года отели Дубая демонстрировали один из высочайших в мире уровней заселяемости, достигнувший 85,5%.

Узнайте больше о выгодных инвестициях в Дубай!

Подпишитесь на уникальный гид по недвижимости

Скачать бесплатно
Также вам может быть интересно: