Законодательство Дубая в сфере недвижимости

В 2006 году в Дубае был выпущен законопроект «О регистрации недвижимости», согласно которому иностранные граждане получили возможность приобретать в эмирате недвижимость. До вступления в действие этого документа ситуация с продажей недвижимого имущества в Дубае была иной.

Хотите узнать больше об инвестициях в недвижимость Дубая? Скачайте бесплатный гид по выгодным инвестициям.

Законодательство Дубая в сфере недвижимости: история

Как известно, в Дубае сделки с недвижимостью с 1985 года регулировались Федеральным законом № 5 Гражданского кодекса. Данный документ не запрещал гражданам других государств становиться владельцами собственности в городе. Однако в реальности Земельный департамент Дубая регистрировал право фрихолда только для граждан Объединенных Арабских Эмиратов и стран Персидского залива.До 2006 года иностранцы совершали сделки по купле-продаже недвижимости в Дубае только в связи с сотрудничеством с некоторыми основными застройщиками эмирата. Подобные соглашения заключались вне рамок законодательства о недвижимости, защищающего их права на собственность в Дубае и позволяющего пройти регистрацию в Земельном департаменте.

Закон № 7 от 2006 года

Привлекательность иностранных инвестиций в недвижимость Дубая и необходимость в законодательном регулировании вопроса приобретения недвижимости в эмирате обусловили появление «Закона о регистрации недвижимости». Так с 2006 года иностранцы имеют право фрихолда и долгосрочного лизинга в специально выделенных зонах эмирата Дубай.Следовательно, возможность регистрировать приобретенное жилье в Земельном департаменте Дубая получили не только резиденты города, но и жители других стран. Данные о сделках было решено вносить в специальную Книгу записей, хранящуюся в указанном департаменте.

Закон эмирата Дубай в сфере недвижимости №9 от 2009 года

В современной ситуации политика Дубая с сфере недвижимости постоянно претерпевает важные изменения. Закон № 9 от 2009 года в Дубае создан с целью внесения поправок в ранее вышедший закон № 13 от 2008 года «О временном реестре недвижимости в эмирате Дубай». Изменения затронули статьи 2 и 11.

Поправки к статье 2

Статья 2 Закона «О временном реестре недвижимости в эмирате Дубай» содержит точные формулировки слов и выражений, используемых далее в тексте. Изменения затронули названия учреждений, участвующих в процессе совершения сделок с недвижимостью. Так, в тексте статьи «Земельный департамент» преобразован в «Департамент земельных ресурсов и собственности». В списке наименований учреждений появилась новая организация, созданная за текущий год – Орган управления недвижимым имуществом.

Поправки к статье 11

Наибольшие изменения претерпела статья 11. Новый закон вносит ясность в отношения между застройщиком и покупателем в случае невыполнения последним обязательств, обозначенных в контракте. Алгоритм регулирования спорных вопросов следующий:

  • если покупатель не выплачивает застройщику указанные в договоре денежные средства, то девелопер обязан уведомить об этом Департамент земельных ресурсов и собственности Дубая прежде, чем предпримет действия по расторжению договора;
  • Департамент земельных ресурсов и собственности Дубая направляет покупателю уведомление с требованием погасить долг перед застройщиком в срок до 30 дней;
  • невыполнение обязательств после получения документа влечет за собой несколько вариантов последствий.

Последствия для покупателя в случае нарушения договора с застройщиком

  • окончание строительства застройщиком на 80% дает ему право на взыскание с покупателя всех причитающихся средств;
  • завершение строительства девелопером на 60% предоставляем ему основания на расторжение контракта и возможность оставления 40% указанного в договоре вознаграждения;
  • завершение работ застройщиком менее чем на 60% позволяет ему расторгнуть контракт и получить 25% от стоимости объекта;
  • при отсутствии начала строительства без нарушения договора девелопер может расторгнуть договор и претендовать на 30% от выплаченной покупателем суммы;
  • Если покупатель не выплачивает застройщику указанные в договоре денежные средства, то девелопер направляет покупателю уведомление с требованием погасить долг перед застройщиком в срок до 30 дней, также застройщик обязан уведомить об этом Департамент земельных ресурсов и собственности Дубая прежде, чем предпримет действия по расторжению договора.

Невыполнение обязательств после получения документа влечет за собой несколько вариантов последствий.

В 2006 году в Дубае был выпущен законопроект «О регистрации недвижимости», согласно которому иностранные граждане получили возможность приобретать в эмирате недвижимость. До вступления в действие этого документа ситуация с продажей недвижимого имущества в Дубае была иной.

История законодательства о недвижимости в Дубае

Как известно, в Дубае сделки с недвижимостью с 1985 года регулировались Федеральным законом № 5 Гражданского кодекса. Данный документ не запрещал гражданам других государств становиться владельцами собственности в городе. Однако в реальности Земельный департамент Дубая регистрировал право фрихолда только для граждан Объединенных Арабских Эмиратов и стран Персидского залива.

До 2006 года иностранцы совершали сделки по купле-продаже недвижимости в Дубае только в связи с сотрудничеством с некоторыми основными застройщиками эмирата. Подобные соглашения заключались вне рамок законодательства о недвижимости, защищающего их права на собственность в Дубае и позволяющего пройти регистрацию в Земельном департаменте.

Закон № 7 от 2006 года

Привлекательность иностранных инвестиций в недвижимость Дубая и необходимость в законодательном регулировании вопроса приобретения недвижимости в эмирате обусловили появление «Закона о регистрации недвижимости». Так с 2006 года иностранцы имеют право фрихолда и долгосрочного лизинга в специально выделенных зонах эмирата Дубай.

Следовательно, возможность регистрировать приобретенное жилье в Земельном департаменте Дубая получили не только резиденты города, но и жители других стран. Данные о сделках было решено вносить в специальную Книгу записей, хранящуюся в указанном департаменте.

Закон о недвижимости в Дубае № 26 от 2007 года

Для легализации в Дубае сделок по сдаче недвижимости в аренду был подготовлен соответствующий проект. Постановление, регулирующее отношения между арендодателями и арендаторами в эмирате Дубай, распространяется на недвижимость и свободные земли эмирата, за исключением гостиниц и служебного жилья. Ключевые положения документа:

Договор. Закон № 26 от 2007 года предписывает осуществлять сделки с арендой недвижимости согласно официальному договору, в котором детально прописывается каждый пункт.

Сроки. По Закону в договоре необходимо обозначить срок действия аренды. Одностороннее расторжение договора раньше указанного срока считается возможным только в том случае, если обе стороны выразят свое согласие на прекращение отношений.

Оплата. В соответствии с документом, в договоре размер оплаты устанавливается на два года без права повышения и осуществляется не реже, чем раз в квартал. Однако Агентство по регулированию рынка недвижимости имеет особые привилегии — право устанавливать процент повышения арендной платы в эмирате. Спорные ситуации решает специальный Судебный комитет.

Обязанности сторон. В Законе № 26 от 2007 года четко прописаны обязанности сторон, влияющие на успешность сделок с недвижимостью. В нем регламентируются отношения между арендатором и арендодателем в области сохранности передаваемого по договору объекта недвижимости. Стороны взаимно должны оказывать друг другу необходимую помощь в вопросах ремонта, нормального износа и устранения возможных дефектов имущества.

Выселение. Проект предусматривает ряд ситуаций, когда до истечения срока договора арендодатель может попросить арендатора освободить занимаемое помещение. В числе объективных причин указаны: длительная задержка оплаты, передача недвижимости в субаренду без согласия владельца, нарушающее закон использование помещения, нанесение непоправимого вреда имуществу, обоюдное нарушение условий договора, возврат недвижимости для личных целей и многое другое.

Таким образом, Закон № 26 от 2007 года внес ясность во все основные вопросы отношений между арендатором и арендодателем недвижимости в Дубае, сделав максимально прозрачным механизм их регулирования.

Закон об объектах недвижимости совместного владения (condominiums)

Законодательство о недвижимости в Дубае постоянно совершенствуется с целью прояснения спорных ситуаций. 11 апреля 2008 года в силу вступил проект № 27 от 2007 года – «Закон об объектах недвижимости совместного владения (condominiums)».

Принятые положения были созданы для решения различных вопросов, связанных с механизмом управления недвижимостью, которая принадлежит нескольким владельцам. Документ позволяет регулировать отношения между собственниками как завершенных, так и находящихся на этапе планирования объектов. При этом учитывается не только недвижимое имущество, но коммунальные услуги, входящие в сферу общего пользования.

Основные положения закона № 27 от 2007 года

Закон об объектах недвижимости совместного владения (condominiums) предусматривает создание регистра недвижимости. Его целью является разграничение прав владельцев на каждый конкретный объект совместного владения недвижимостью.

Согласно вступившему в силу проекту, в Дубае становится необходимым учреждение Ассоциации владельцев недвижимости общего пользования. Данная ассоциация — некоммерческая организация, обладающая полной юридической силой и несущей правовую ответственность. В сферу ее деятельности входит процесс заключения контрактов.

Закон предписывает проводить четкое разделение и фиксацию входящих в общее пользование площадей объектов недвижимости и создание списка сопутствующих коммунальных удобств.

Участники Ассоциации владельцев недвижимости общего пользования по данному Закону получают в управление менеджера. Каждый член ассоциации обладает своей долей и голосом в рамках организации. Порядок управления объектами недвижимости, находящейся в общем владении, также регулируется Законом № 27 от 2007 года.

Застройщик по Закону несет юридическую ответственность в течение 10 лет за любые выявленные строительные дефекты. При обнаружении иных недостатков в интервале до года ответственность за их устранение также возлагается на застройщика.

Регулятивное Агентство Недвижимости в Дубае (RERA)

В 2007 году в Дубае было создано Регулятивное Агентство Недвижимости, в сферу деятельности которого вошло формирование, регулирование и лицензирование сделок на рынке недвижимости эмирата. Организация этого Агентства стала необходимой для увеличения объемов иностранных инвестиций.

Дело в том, что до 2007 года в Дубае данный сектор экономики был недостаточно развит в связи с отсутствием соответствующей законодательной базы. Иностранные граждане не могли узаконить свое право на владение недвижимостью в эмирате. Нормативно-правовая среда стала прозрачной лишь после учреждения RERA.

Основными обязанностями Регулятивного Агентства Недвижимости в Дубае являются:

  • обеспечение лицензиями агентов и осуществление лицензирования всех действий, связанных с недвижимостью;
  • информирование населения о нормативно-правовых аспектах сделок;
  • наблюдение над трастовыми операциями девелоперов;
  • проведения регистрации и регулирование сделок;
  • осуществление контроля над ассоциациями собственников недвижимости;
  • наведение порядка в сфере рекламы объектов;
  • поддержка большой доли национального участия в этом секторе экономики;
  • обнародование результатов исследований в сфере недвижимости эмирата.

Инициативы Регулятивного Агентства Недвижимости в Дубае в 2008 году

Начало 2008 года ознаменовалось стремительным ростом числа инициатив, выдвинутых RERA. В результате земельное законодательство Объединенных Арабских Эмиратов сделала скачок в своем развитии, увеличив тем самым привлекательность недвижимости в Дубае для резидентов и иностранных граждан.

RERA вместе в Земельным департаментом Дубая с 2008 года начали выдавать покупателям недвижимости в эмирате сертификаты владельцев. Фактически только этот документ в Дубае теперь служит официальным подтверждением прав на собственность. Среди внесенных в земельное законодательство изменений можно отметить:

  • создание четкой системы осуществления предварительной регистрации сделок с недвижимостью;
  • упразднение для застройщиков необходимости выплачивать сбор за совершение переоформления прав на объекты недвижимости в том случае, если недвижимость перепродают на вторичном рынке;
  • разработка прозрачной системы оценки реальной стоимости аренды недвижимости, необходимой для решения спорных ситуаций в процессе построения взаимоотношений между арендаторами и владельцами недвижимости;
  • внесение ясности в деятельность брокерских компаний, сферой интересов которых является проведение сделок с недвижимостью. Согласно новому закону, брокерские компании в обязательном порядке должны получить профессиональное образование, иначе выдача сертификата на осуществление брокерской деятельности для них становится невозможной.

Перспективы развития Регулятивного Агентства Недвижимости в Дубае

RERA в начале 2008 года выступило с объявлением о завершении срока обязательной регистрации застройщиков Дубая в Агентстве. По закону фирмы, занимающиеся строительством на территории эмирата, обязаны были пройти процедуру регистрации до 31 декабря 2007 года.

Официальные данные на конец установленного периода зафиксировали 450 зарегистрированных в RERA застройщиков. Однако, по оценкам Регулятивного Агентства Недвижимости, число компаний в списке в первые три месяца 2008 года должно увеличиться до 500.

В планы RERA на 2008 год входит наведение порядка в области обеспечения сделок с недвижимостью соответствующей документацией. На момент выдвижения этой инициативы в Дубае купля и продажа недвижимости проводилась без стандартного пакета документов.

Узнайте больше о выгодных инвестициях в Дубай!

Подпишитесь на уникальный гид по недвижимости

Скачать бесплатно